从理论上来说，房屋总证下来了，分证办得下。因为房屋总证是由国家住建部门颁发的房屋所有权证明，证明该房屋的所有权归属于特定的个人或单位。

而分证是在房屋总证的基础上，根据地方政府和房屋管理部门的相关规定，对该房屋进行拆分，将不同的部分分别办成证书，如商业用途、居住用途、车位等。因此，为确保不同部分的权益得到保障，分证是必要的。但是在实际办理过程中，分证需要具备一定的技术和管理条件，需要考虑法律和技术问题，以确保证书的真实有效。