运营通常不包括物业，因为物业的职责是负责管理和维护物业设施和环境，而运营则是负责企业的整体管理和运营，包括市场营销、产品设计、人员管理、供应链管理等方面。

然而，在某些情况下，物业也可能被纳入运营范畴，例如在管理员工宿舍的情况下，物业管理可能涉及到员工的日常护理和服务。在这种情况下，物业将成为运营的一个组成部分，但通常情况下，运营和物业是两个不同的职责领域。